Mieszkaniowa prowizorka


Stefan Sękowski


GN 25/2013 |

publikacja 20.06.2013 00:15

Program „Rodzina na Swoim” ma zastąpić „Mieszkanie 
dla Młodych”. Czy łatwiej będzie o własny kąt? Z naszej analizy wynika, że politycy nie mają całościowej koncepcji, 
jak skutecznie rozwiązać palący problem braku mieszkań.


Własne mieszkanie to dla wielu młodych rodzin marzenie 
trudne do spełnienia east news/REPORTER/Donat Brykczynski Własne mieszkanie to dla wielu młodych rodzin marzenie 
trudne do spełnienia

Podczas kampanii wyborczej w 2005 roku prezes Prawa i Sprawiedliwości Jarosław Kaczyński obiecywał, że jeśli jego partia wygra wybory, w Polsce powstanie 3 mln nowych mieszkań. Od strony finansowej i logistycznej był to postulat zupełnie nierealny, jednak wskazywał na rzeczywiste potrzeby Polaków. Zdaniem wielu ekspertów, w Polsce brakuje ok. 1,5 mln mieszkań. Nic nie wskazuje, że to się szybko zmieni.
Pomoc z budżetu
Pod koniec 2012 roku wygasł program „Rodzina na swoim”, wprowadzony za rządów PiS. Zakładał on, że budżet państwa będzie dopłacać małżeństwom przez pierwsze 8 lat spłacania kredytu do odsetek. W efekcie, za kwotę, która do 2020 roku (wtedy skończą się dopłaty) wyniesie ok. 8 mld złotych, wsparto zakup ok. 192 tys. mieszkań. Połowę (55 proc.) stanowiły mieszkania używane, co czwarte (26 proc.) było mieszkaniem nowym, reszta (18 proc.) to nowe domy jednorodzinne.
Platforma Obywatelska, od początku sceptyczna wobec RnS, po dojściu do władzy wprowadziła zmiany utrudniające dostęp do korzystania z niego i wypaczające jego pierwotny sens. Korzystanie z programu „Rodzina na swoim” umożliwiono osobom samotnym oraz obniżono limity cen mieszkań, których zakup mógł zostać dofinansowany przez państwo, do poziomu, który czynił nierealnym zakup mieszkania niebędącego zupełną ruderą. W końcu program wygaszono.
W maju 2013 z Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wyszła ostateczna wersja programu „Mieszkanie dla młodych”. Osoba samotna lub małżeństwo bez dzieci otrzyma od państwa dopłatę w wysokości 10 proc. wartości mieszkania, które chce kupić. Na przykład chcąc nabyć mieszkanie za 240 tys. zł, otrzymamy dopłatę w wysokości 24 tys. zł, co stanowić będzie część wkładu własnego do kredytu. Rodzina z co najmniej jednym dzieckiem otrzyma dopłatę w wysokości 15 proc., czyli na naszym przykładzie 36 tys. zł, a jeśli w trakcie spłacania kredytu urodzi jej się trzecie bądź kolejne dziecko, wówczas budżet spłaci dodatkowo jeszcze 5 proc. kredytu (w podanym przykładzie będzie to 48 tys. zł).

Dopłatę oblicza się na podstawie wartości 50 mkw. mieszkania, jeśli miałoby więcej, to jego wartość ponad ten metraż nie będzie brana pod uwagę. Pogram obejmuje tylko mieszkania mające mniej niż 75 mkw. Ministerstwo chce przeznaczyć na ten cel w tym roku 600 mln złotych, ta suma w kolejnych latach ma wzrastać. Program potrwa pięć lat.
Mało kto skorzysta
Porównań między oboma programami nie da się uniknąć. Konrad Pluciński z serwisu Money.pl obliczył, że osoba, która kupiłaby mieszkanie o powierzchni 50 mkw. finansowanej w całości kredytem zaciągniętym na 30 lat na 6 proc., korzystając z RnS zaoszczędziłaby na odsetkach ponad 77 tys. zł. Gdyby w tym samym czasie działało MdM, zarówno bezdzietna rodzina, jak i osoba samotna otrzymałyby 29 tys. zł wkładu własnego od państwa. Dopłata dla rodziców z jednym dzieckiem wyniosłaby 43 tys. złotych, a po pojawieniu się trzeciego dziecka – dodatkowe 14,5 tys. zł. MdM w każdym z wariantów byłby więc mniej korzystny finansowo od RnS.
Rząd podkreśla, że RnS nie miał znaczenia dla ilości powstających nowych mieszkań w Polsce. Dlatego też ministerstwo zakłada, że z pomocy korzystać będą mogli tylko ci, którzy kupią mieszkanie na rynku pierwotnym, co miałoby pobudzić branżę budowlaną. – W efekcie skorzystają z niego tylko osoby chcące kupić mieszkanie w wielkich aglomeracjach – ripostuje w rozmowie z „Gościem Niedzielnym” poseł Prawa i Sprawiedliwości Jerzy Szmit. – Na 70 proc. powierzchni Polski w ciągu ostatnich dwóch lat nie wydano deweloperom ani jednego pozwolenia na budowę, ponieważ nikt się o nie nie ubiegał. Budowa bloków w mniejszych miejscowościach nie opłaca się – dodaje. Zdaniem polityka, należałoby wrócić do programu RnS. – To gotowy produkt, który odniósł ogromny sukces – mówi.
Z programu wykluczone są także domy jednorodzinne. To nie podoba się nawet posłowi koalicyjnego Polskiego Stronnictwa Ludowego, Andrzejowi Dąbrowskiemu. – Na wsi ludzie najczęściej budują domy sami. To tańsze, niż zlecanie budowy firmie zewnętrznej. W momencie, gdy odbiera się im zwrot VAT za materiały budowlane, z którego finansowany ma być ten program, są podwójnie pokrzywdzeni – tłumaczy w rozmowie z GN.

Ludowcy będą przekonywać większego partnera koalicyjnego do wprowadzania w programie daleko idących zmian. – Nie widzę nic złego w tym, że korzystać z niego będą również osoby samotne, przecież poczucie bezpieczeństwa związane z posiadaniem własnego lokum może przyspieszyć ich decyzję o założeniu rodziny. Trzeba włączyć do projektu także mieszkania na rynku wtórnym i domy jednorodzinne. Ponadto projektodawcy proponują mocno zaniżone kryteria cenowe – dodaje.
To poważny problem, bowiem propozycja określa także maksymalną wartość metrażu, do którego stosuje się dopłatę. Według firmy doradztwa finansowego Expander w Krakowie, Katowicach czy Wrocławiu, limit cenowy jest o ponad 20 proc. niższy od średniej ceny rynkowej tamtejszych mieszkań. Zdaniem ekspertów Expandera, korzystanie z programu będzie łatwe jedynie dla osób chcących kupić mieszkanie w Łodzi i Olsztynie.
Według Dąbrowskiego, MdM to program lepszy niż RnS. – „Rodzina na swoim” to był świetny pomysł, ale na inne czasy. Obecnie problemem jest nie tylko wysokość raty kredytu, ale przede wszystkim niemożność jego otrzymania. Dopłata do wkładu własnego zwiększy zdolność kredytową wielu osób – tłumaczy.
Atrapa programu
Z tym twierdzeniem nie zgadza się ekonomistka Irena Herbst ze Szkoły Głównej Handlowej, która współpracując z rządami zarówno lewicy, jak i prawicy, opracowywała programy finansowania mieszkalnictwa. – Z MdM skorzystają jedynie ci, którzy i tak mają zdolność kredytową. 10 proc. wkładu własnego nie jest obecnie dla banków decydujące. To atrapa programu – mówi „Gościowi Niedzielnemu”. Przeprowadza fundamentalną krytykę rządowych pomysłów, którą zresztą zawarła w ekspertyzie sporządzonej na zlecenie prezydenta Bronisława Komorowskiego. – Problemem nie jest niski popyt na mieszkania, który wzmacnia się, wspomagając kredytobiorców, ale to, że od lat podaż jest sztywna. Na pozwolenie na budowę w dużych miastach czeka się około dwóch lat. Bez uelastycznienia procesu budowlanego, bez planów zagospodarowania przestrzennego firmy nie będą budować większej ilości mieszkań. Dopóki to się nie stanie, sypanie pieniędzy z budżetu będzie skutkować przede wszystkim wzrostem zysków banków i deweloperów – tłumaczy. 
Jej uwagi dotyczą w tym samym stopniu programu MdM, jak i wcześniejszego RnS. – W okresie funkcjonowania tego programu ceny mieszkań powinny spaść, tymczasem przez państwowe dofinansowanie utrzymały się na wysokim poziomie – mówi. Oba programy mogą także wpędzić młodych ludzi w pułapkę kredytową, gdyż ułatwiają uzyskanie pożyczki także tym, których nie stać na jej spłatę.
Zdaniem Herbst, największym problemem nie jest budowa mieszkań własnościowych, ale brak tanich mieszkań na wynajem. W Polsce 80 proc. mieszkań jest własnością prywatną, a tylko 20 proc. jest wynajmowane, co stanowi niemal odwrócenie sytuacji występującej w takich krajach jak np. Niemcy czy Szwajcaria. – To wpływa negatywnie na mobilność ludzi. Trudno szukać pracy, gdy nie ma się gdzie mieszkać. To przeszkadza w walce z bezrobociem – tłumaczy, wskazując na niedostateczne zainteresowanie rozwojem takich rozwiązań jak np. Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Innym problemem jest to, że młodzi ludzie skupiają się głównie na zakupie mieszkania na kredyt, nie myśląc o oszczędzaniu.
Temu problemowi chce zaradzić Sojusz Lewicy Demokratycznej, który zaproponował ustawę o kasach oszczędnościowo-budowlanych. Miałyby przyjmować oszczędności o stałym oprocentowaniu, które byłoby najwyżej o 3 punkty procentowe niższe niż koszt późniejszego kredytu. Dodatkowo budżet państwa dokładałby premię gwarancyjną w wysokości 20 proc. rocznych oszczędności, nie wyższą jednak niż 2400 złotych. – Nasz projekt uczy ludzi oszczędzać na własne mieszkanie. Szacujemy, że po 7 latach pierwsi oszczędzający będą dzięki temu programowi mogli kupić nowe mieszkanie – mówi „Gościowi Niedzielnemu” posłanka SLD Krystyna Łybacka.
– Już dziś istnieją kasy mieszkaniowe, choć mają mało klientów, gdyż cofnięto im ulgi podatkowe – komentuje ten pomysł Herbst. Choć ogólnie rzecz biorąc, popiera propozycję SLD, zwracając uwagę na to, że w tym pomyśle brakuje elementu weryfikującego zdolność oszczędzających do późniejszej spłaty kredytu.
PiS chce powrotu do RnS, PO i PSL realizacji MdM, lewica programu, którego potencjalnie pozytywne skutki poznamy najwcześniej za 7 lat. Nie wygląda na to, by klasa polityczna miała pomysł na całościową politykę mieszkaniową.